Elementos estructurales y de equipamiento
3. Mantenimiento de equipos e instalaciones
La LOE regula el uso y mantenimiento de equipos e instalaciones, y fija las responsabilidades de los propietarios y usuarios en el cumplimiento del plan de mantenimiento.
3.1. El Libro del Edificio.
El contenido del Libro del Edificio está establecido en la LOE y se completará con lo que se establezca, en su caso, en los documentos básicos para el cumplimiento de las exigencias básicas del código.
En el Libro del Edificio se incluirá la documentación indicada en el código de los productos, equipos y sistemas que se incorporen a la obra y contendrá las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de conformidad con lo establecido en el código y demás normativa aplicable, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
Respecto del uso y conservación del edificio, el código establece que tanto este como sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de empleo, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio, lo que supondrá la realización de las siguientes acciones:
- Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio y de sus instalaciones, encargando a un técnico competente las operaciones programadas para esta labor.
- Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.
- Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
3.2. Planes específicos de mantenimiento.
El código técnico define en sus distintos documentos básicos las operaciones de mantenimiento obligadas para equipos e instalaciones.
3.2.1. Paneles solares.
Los paneles solares pueden ser:
A) Térmicos
Para producción de agua caliente. Su plan de mantenimiento será el siguiente: son operaciones de inspección visual, verificación de actuaciones y otros que, aplicados a la instalación, deben permitir mantener dentro de límites aceptables las condiciones de funcionamiento, prestaciones, protección y durabilidad de la instalación.
El mantenimiento implicará, como mínimo, una revisión anual de la instalación para aquellas instalaciones con superficie de captación inferior a 20 m2 y una revisión cada seis meses para las que cuenten con superficie de captación superior a 20 m2.
El mantenimiento ha de incluir todas las operaciones de mantenimiento y sustitución de elementos fungibles o desgastados por el uso, necesarias para asegurar que el sistema funcione correctamente durante su vida útil.
B) Fotovoltaicos
Para producción de energía eléctrica. Su plan de mantenimiento será el siguiente: para englobar las operaciones necesarias durante la vida de la instalación, así como asegurar el funcionamiento, aumentar la fiabilidad y prolongar la duración de la misma, se definen dos escalones complementarios de actuación:
- Plan de vigilancia. Se refiere básicamente a las operaciones que permiten asegurar que los valores operacionales de la instalación son correctos. Es un plan de observación simple de los parámetros funcionales principales (energía, tensión, etc.) para verificar el correcto funcionamiento de la instalación, incluyendo la limpieza de los módulos en caso de que sea necesario.
- Plan de mantenimiento preventivo. Son operaciones de inspección visual, verificación de actuaciones y otros, que aplicados a la instalación deben permitir mantener, dentro de límites aceptables, las condiciones de funcionamiento, prestaciones, protección y durabilidad de la instalación. Incluirá, al menos, una revisión semestral en la que se realizarán las siguientes actividades:
- Comprobación de las protecciones eléctricas.
- Comprobación del estado de los módulos, es decir, la situación respecto al proyecto original y verificar el estado de las conexiones.
- Comprobación del estado del inversor: funcionamiento, lámparas de señalizaciones, alarmas, etc.
- Comprobación del estado mecánico de cables y terminales (incluyendo cables de tomas de tierra y reapriete de bornas), pletinas, transformadores, ventiladores / extractores, uniones, reaprietes, etc.
- Limpieza.
El plan de mantenimiento debe realizarse por el personal técnico competente, que conozca la tecnología solar fotovoltaica y las instalaciones eléctricas en general.
Mantenimiento de paneles solares.
3.2.2. Ruido.
Los edificios deben mantenerse de tal forma que en sus recintos se conserven las condiciones acústicas exigidas inicialmente.
Cuando en un edificio se realice alguna reparación, modificación o sustitución de los materiales o productos que componen sus elementos constructivos, estas deben realizarse con materiales o productos de propiedades similares y de tal forma que no disminuyan las prestaciones acústicas del mismo.
Debe tenerse en cuenta que la modificación en la distribución dentro de una unidad de uso, como por ejemplo la desaparición o el desplazamiento de la tabiquería, modifica sustancialmente las condiciones acústicas de la unidad.
3.2.3. Iluminación.
Para garantizar en el transcurso del tiempo el mantenimiento de los parámetros luminotécnicos adecuados y la eficiencia energética de la instalación, se elaborará en el proyecto un plan de mantenimiento de las instalaciones de iluminación que contemplará, entre otras acciones, las operaciones de reposición de lámparas con la frecuencia de reemplazamiento, la limpieza de luminarias con la metodología prevista y la limpieza de la zona iluminada, incluyendo en ambas la periodicidad necesaria. Dicho plan también deberá tener en cuenta los sistemas de regulación y control utilizados en las diferentes zonas.
3.2.4. Salubridad.
Para un correcto funcionamiento de la instalación de saneamiento, se debe comprobar periódicamente la estanqueidad general de la red con sus posibles fugas, la existencia de olores y el mantenimiento del resto de elementos. Se revisarán y desatascarán los sifones y válvulas, cada vez que se produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación o haya obstrucciones.
Cada 6 meses se limpiarán los sumideros de locales húmedos y cubiertas transitables, y los botes sifónicos. Los sumideros y calderetas de cubiertas no transitables se limpiarán, al menos, una vez al año.
Una vez al año se revisarán los colectores suspendidos, se limpiarán las arquetas sumidero y el resto de posibles elementos de la instalación, tales como pozos de registro y bombas de elevación.
Cada 10 años se procederá a la limpieza de arquetas de pie de bajante, de paso y sifónicas o antes si se apreciaran olores.
Se mantendrá el agua permanentemente en los sumideros, botes sifónicos y sifones individuales para evitar malos olores, así como se limpiarán los de terrazas y cubiertas.
